Vier Umfänge, und was sie in Berlin kosten
Fast jede Anfrage lässt sich einem von vier Umfängen zuordnen. Entscheidend ist dabei nicht der Geschmack, sondern der Zustand hinter Putz und Estrich. Solange Leitungen, Bad und Elektro brauchbar sind, reicht eine Erneuerung der Oberflächen. Sind Steigstrang, Zählerschrank und Grundriss am Ende ihres Zyklus, wird daraus eine Kernsanierung.
| Umfang | Kosten je m² Wohnfläche | Was darin steckt |
|---|---|---|
| Renovierung | 250 bis 450 € | Maler, Boden, Kleinreparaturen, Türen |
| Teilsanierung | 500 bis 900 € | Ein Bad oder die Küche neu, dazu Maler, Boden, Teilelektro |
| Komplettsanierung | 900 bis 1.500 € | Alle Gewerke, Bad und Küche neu, Elektro und Sanitär neu |
| Kernsanierung | 1.400 bis 2.200 € | Zurück auf den Rohbau, Grundriss neu, Estrich, Fenster |
Die Spannen sind Erfahrungswerte, brutto und eingebaut, Stand September 2026. Sie beziehen sich auf die Wohnfläche. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in der Komplettsanierung ergibt das rechnerisch 72.000 bis 120.000 Euro. Wo in dieser Spanne Ihr Objekt liegt, zeigt erst das Aufmaß.
Ab 300 Quadratmetern rechnen wir nicht mehr pauschal, sondern nach Leistungsverzeichnis. Wer die Zahlen für die eigene Fläche durchspielen möchte, nutzt den Sanierungsrechner. Wie sich eine solche Summe im Einzelnen zusammensetzt, steht unter Sanierungskosten in Berlin.
Was Baujahr und Ausstattung an der Summe verschieben
Zwei Wohnungen mit derselben Fläche kosten selten dasselbe. Das Baujahr entscheidet über Deckenaufbau, Leitungswege und Wandstärken, und damit über die Stunden auf der Baustelle. Auf die Grundspanne rechnen wir deshalb Gründerzeit bis 1918 mit 15 Prozent auf, die Jahre 1919 bis 1948 mit 8 Prozent. Die Nachkriegszeit von 1949 bis 1968 bleibt bei null.
Plattenbauten der Jahre 1969 bis 1990 liegen rund 5 Prozent darunter, weil Grundrisse und Aufbauten in diesen Serien einheitlich sind. Ab Baujahr 1991 sind es 10 Prozent weniger. Dazu kommt der Ausbaustandard: Vermietungsstandard senkt die Summe um 15 Prozent, gehobene Ausstattung hebt sie um 30 Prozent. Welcher Bestand in welchem Kiez steht, sortiert der Ratgeber Berliner Baualtersklassen.
Drei Ausgangslagen, die in Berlin immer wieder vorkommen
Die erste ist die gekaufte Altbauwohnung in Prenzlauer Berg, Friedrichshain oder Charlottenburg. Stuck an der Decke, Dielen auf Lagerhölzern, ein Bad, das später in die Speisekammer gebaut wurde. Die Holzbalkendecke trägt begrenzt, weshalb Estrich und großformatige Fliesen eine Prüfung brauchen. Der Stuck bestimmt, wo neue Leitungen laufen dürfen.
Die zweite ist die Zeilenbauwohnung der Jahre 1949 bis 1968 in Steglitz, Spandau, Reinickendorf oder Tempelhof. Das Bad hat unter vier Quadratmeter, die Elektroinstallation ist oft noch zweiadrig ohne Schutzleiter, die Steigleitungen sind am Ende ihrer Lebensdauer. Hier lohnt sich der Blick auf den ganzen Strang, bevor eine einzelne Wohnung angefasst wird.
Die dritte ist die Plattenbauwohnung in Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen oder Lichtenberg. Die Sanitärzelle ist ein fertiges Bauteil und wird im Ganzen ersetzt. Querwände tragen, weshalb Durchbrüche Statik und Zustimmung brauchen. Die Aufbauhöhe im Bad ist knapp, und das entscheidet über den Bodenaufbau. Dafür sind die Serien WBS 70, P2 und Q3A gut dokumentiert, was die Planung beschleunigt.
Alle Gewerke in einem Vertrag
Wohnungssanierungen Berlin ist ein Meisterbetrieb und Teil der WRS Gruppe, in der über 150 Jahre Meisterhandwerk zusammenkommen. Wir sanieren Wohnungen, Wohnhäuser und Gewerbeflächen im Bestand, auf Wunsch als Generalunternehmer. Sie bekommen einen Vertrag, einen Bauzeitenplan und einen Ansprechpartner, unabhängig davon, wie viele Gewerke im Auftrag stecken.
Sanitär- und Heizungstechnik, Fliesen- und Plattenarbeiten, Maler- und Tapezierarbeiten sowie Stuckateur-, Putz- und Spachtelarbeiten machen unsere eigenen Leute. Beim Dach und bei der Elektroinstallation arbeiten feste Partnerbetriebe mit, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen; die Bauleitung bleibt bei uns. Der Vertrag bleibt in jedem Fall einer, und der Ansprechpartner auch.
Manche rufen an, weil die Wohnung leer steht und in acht Wochen jemand einziehen soll. Andere brauchen nur den Boden, weil der Rest noch gut ist. Beides ist ein Auftrag für uns.
Der häufigste Fall ist die Komplettsanierung: alle Gewerke laufen, der Grundriss bleibt stehen. Muss er weichen, wird daraus eine Kernsanierung. Im bewohnten Mehrfamilienhaus arbeiten wir uns bei der Strangsanierung Etage für Etage nach oben, damit niemand länger ohne Wasser dasteht als nötig.
Woraus sich eine Komplettsanierung zusammensetzt
Viele Eigentümer wollen wissen, wohin das Geld im Einzelnen fließt. Die folgende Verteilung ist ein Erfahrungswert für eine Komplettsanierung mittlerer Größe. Sie hilft beim Vergleich von Angeboten, weil auffällt, wenn eine Position stark abweicht.
| Gewerk | Anteil an der Summe |
|---|---|
| Fliesen- und Bodenarbeiten | 18 % |
| Sanitär- und Heizungsleitungen | 15 % |
| Maler, Putz und Stuck | 14 % |
| Elektroinstallation | 13 % |
| Trockenbau und Wandarbeiten | 12 % |
| Fenster, Türen und Tischlerarbeiten | 12 % |
| Abbruch, Entkernung und Entsorgung | 8 % |
| Planung, Bauleitung und Baustelle | 8 % |
Zwei Zahlen aus dieser Tabelle erklären die meisten Überraschungen. Fliesen und Boden sind zusammen der größte Block, und Elektro liegt höher, als die meisten schätzen. Wer im Altbau die Leitungen komplett erneuert, landet bei 90 bis 160 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, mit neuem Zählerschrank bei 115 bis 195 Euro.
Der Weg vom ersten Anruf bis zur Abnahme
Am Anfang steht ein Termin in Ihrer Wohnung, und der kostet nichts. Wir messen Raum für Raum auf, sehen uns Bodenaufbau, Steigstrang, Zählerschrank und Fenster an und notieren, was bleiben kann. Eine Summe am Telefon gibt es vorher nicht, weil Baujahr und Zustand die Spanne über den Haufen werfen können.
Einige Tage später liegt das Angebot bei Ihnen: ein Festpreis, aufgeschlüsselt nach Gewerken, dazu ein Bauzeitenplan mit Tagen je Gewerk. Sagen Sie zu, richten wir die Baustelle ein, mit Staubschutz sowie Schutz für Treppenhaus und Aufzug. Danach läuft die Ausführung in der festgelegten Reihenfolge, Gewerk für Gewerk.
Zum Abschluss gehen wir gemeinsam durch alle Räume, halten das Ergebnis im Protokoll fest und übergeben die Unterlagen für Elektro und Sanitär. Welche Schritte im Einzelnen aufeinanderfolgen, beschreibt der Ablauf einer Sanierung. Warum die Reihenfolge der Gewerke über die Bauzeit entscheidet, steht unter Reihenfolge der Gewerke.
Wie lange es dauert
| Vorhaben | Dauer |
|---|---|
| Renovierung 70 m² | 5 bis 10 Arbeitstage |
| Teilsanierung 70 m² | 3 bis 5 Wochen |
| Komplettsanierung 70 bis 90 m² | 6 bis 10 Wochen |
| Kernsanierung 90 m² | 10 bis 16 Wochen |
| Strangsanierung, ein Strang über 5 Geschosse | 3 bis 5 Wochen |
| Dachgeschossausbau 60 m² | 10 bis 16 Wochen |
| Vorlauf für Planung, Material und Genehmigungen | 3 bis 8 Wochen |
Der Vorlauf wird häufig unterschätzt. Sonderformate bei Fliesen, Innentüren nach Maß und Fenster brauchen Lieferzeit, und Genehmigungen laufen im eigenen Takt. Wer das einplant, verliert später keine Woche. Eine ausführliche Zeitrechnung steht unter Wie lange eine Sanierung dauert.
Die Bauzeit hängt weniger an der Fläche als an der Zahl der Gewerke. Ein Maler braucht für 70 Quadratmeter ein paar Tage, gleich ob die Wohnung leer ist oder nicht. Sobald sechs Gewerke nacheinander durch denselben Raum müssen, addieren sich Trocknungszeiten und Wartetage. Estrich braucht Zeit, bevor darauf gefliest wird, und Putz ebenfalls. Genau dafür gibt es den Bauzeitenplan mit Tagen je Gewerk.
Genehmigungen, Beschlüsse und Milieuschutz
In der Eigentumswohnung entscheidet die Eigentümergemeinschaft über alles, was Gemeinschaftseigentum berührt. Dazu gehören Fenster, Wohnungstür, Steigleitungen und tragende Wände. Diese Beschlüsse bereiten wir vor, damit die Versammlung entscheiden kann. Ob eine Wand überhaupt tragend ist, klärt der Ratgeber Tragende Wand erkennen.
In Milieuschutzgebieten redet der Bezirk mit, und das betrifft große Teile der Innenstadt: Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Kreuzberg, Neukölln, Pankow, Schöneberg und Teile von Mitte. Dort sind Grundrissänderung, Zweitbad und gehobene Ausstattung genehmigungspflichtig. Das gehört vor die Planung, nicht danach. Was dort im Einzelnen gilt, steht unter Milieuschutz in Berlin. An Fassade und Treppenhaus bestimmt zusätzlich der Denkmalschutz über Fenster und Haustüren.
Steuer und Förderung, Stand 2026
Für Fenster, Außentüren und die Dämmung von Dach, Außenwand oder Geschossdecke gibt es die BEG-Einzelmaßnahme über das BAFA mit 15 Prozent Zuschuss, mit individuellem Sanierungsfahrplan 20 Prozent. Wer auf Effizienzhausniveau saniert, arbeitet mit dem KfW-Kredit 261 und Tilgungszuschuss. Gestellt wird der Antrag vor der Vergabe, oder der Vertrag bekommt eine aufschiebende Bedingung.
Nach Paragraf 35a EStG setzen Selbstnutzer 20 Prozent des Lohnanteils ab, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Bei energetischen Einzelmaßnahmen im eigenen Haus ab zehn Jahren Alter greift Paragraf 35c EStG mit 20 Prozent der Kosten über drei Jahre, gedeckelt bei 40.000 Euro je Objekt. Vermieter setzen Erhaltungsaufwand sofort oder über zwei bis fünf Jahre ab. Die Rechnung machen wir vor dem Auftrag; Einzelheiten stehen unter Förderung und Mieter und Vermieter.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Einzelne Reparaturen und Notdienst sind nicht unser Feld: tropfender Hahn, defekte Steckdose, verstopfter Abfluss. Unsere Kolonnen kommen für einen ganzen Bauabschnitt, nicht für eine einzelne Stunde. Wer allein eine Küche geplant und montiert haben möchte, ohne Bauleistung drumherum, ist im Küchenstudio besser aufgehoben.
Fassade, Dachneueindeckung und Gerüst als eigenständiger Auftrag ohne Innenausbau gehören zu einem Betrieb, der genau das den ganzen Tag macht. Dasselbe gilt für Schadstoffsanierung mit Freimessung, etwa bei Asbest oder KMF. Statik und Bauantrag kommen von einem Statiker oder Architekten, der sie auch ausstellt; wir holen ihn dazu und stimmen seine Termine ab.
Wo wir in Berlin bauen
Im Westen sind das vor allem die Gründerzeitquartiere, etwa rund um den Klausener Platz in Charlottenburg oder den Graefekiez in Kreuzberg. Dazwischen liegen die Zeilenbauten der Nachkriegsjahre, wie sie in Steglitz und Spandau ganze Straßenzüge füllen.
Im Osten kommt die zweite Sanierungswelle im Altbau dazu, in Prenzlauer Berg und Friedrichshain sind Bäder und Leitungen aus den 1990ern inzwischen fällig. Weiter draußen bestimmen die Plattenbauserien das Bild, am dichtesten in Marzahn und Hellersdorf. Im Umland geht es meist um Einfamilienhäuser, von Kleinmachnow bis Bernau.
Unser Sitz ist die Haynauer Straße 58 in Berlin-Lankwitz. Von dort fährt die Kolonne am Stück zur Baustelle, und die Anfahrt steckt im Festpreis. Der Bestand unterscheidet sich von Bezirk zu Bezirk mehr, als man denkt: Holzbalkendecke in Prenzlauer Berg, Sanitärzelle in Marzahn, kleines Bad in Steglitz.
Rechnen Sie selbst
Für acht Fragen gibt es auf dieser Website einen eigenen Rechner mit genau den Zahlen, die auch im Angebot stehen. Am häufigsten benutzt wird der Sanierungsrechner: Wohnfläche, Baujahr und Ausbaustandard hinein, Spanne heraus. Wer nur streichen lässt, ist mit den Malerkosten schneller am Ziel. Und wer wissen will, was das Öffnen einer Wand kostet, rechnet den Wanddurchbruch durch.
Weiterlesen vor dem ersten Angebot
Wer ein Gründerzeithaus gekauft hat, findet die typischen Aufgaben unter Altbausanierung und Kosten. Für Profile und Rosetten steht Stuck restaurieren bereit, für knarrende Böden Dielenboden sanieren. Wer schlechten Schall zwischen den Wohnungen kennt, liest Schallschutz in der Wohnung. Zu alten Leitungen passt Elektro im Altbau erneuern, zu feuchten Kellerwänden Feuchte Wände im Altbau. Was Sie vor dem Aufmaß zusammentragen sollten, listet die Checkliste.
Sagen Sie uns, was in der Wohnung ansteht
Es kann die Altbauwohnung in Friedrichshain mit Stuck und Dielen sein, die Zeilenbauwohnung in Reinickendorf mit dem 4-Quadratmeter-Bad oder die Plattenbauwohnung in Marzahn mit ihrer Sanitärzelle. Mit Baujahr, Fläche und ein paar Fotos können wir den Umfang schon am Telefon grob einordnen. Anrufen können Sie unter 030 8268 9996, Mo–Fr zwischen 7 und 18 Uhr. Den Termin für das Aufmaß legen wir im selben Gespräch fest. Wer lieber schreibt, nimmt das Formular unten auf der Seite; wir melden uns am nächsten Werktag.
